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Un entrepreneur qui ne se présente plus après avoir encaissé l’acompte, une facture comportant des frais qui n’ont jamais été convenus, des malfaçons qui ne sont pas réparées : quiconque construit ou rénove risque d’y être confronté tôt ou tard.
Selon les chiffres du Service de médiation pour le consommateur, pas moins de 1 565 dossiers relatifs à l’entretien et aux réparations d’habitations ont été enregistrés en 2025, soit en moyenne plus de quatre par jour. Le secteur de la construction dans son ensemble figure parmi les dix secteurs qui génèrent le plus de litiges auprès de ce service.
Avec la création, au sein du Service de médiation pour le consommateur, d’une chambre pour le secteur de la construction, le gouvernement fédéral entend régler les litiges de construction plus rapidement et de manière plus accessible. Or, la véritable protection du maître de l’ouvrage commence avant même le début des travaux.
Trop souvent, ces litiges aboutissent à une avalanche de citations, d’expertises judiciaires et de procédures qui s’étalent sur plusieurs années et qui représentent pour le consommateur un lourd fardeau, tant sur le plan financier que personnel. Et même en cas d’issue favorable, il n’est pas exclu que l’entrepreneur ou le promoteur ait entre-temps été déclaré en faillite, de sorte que toute récupération du dommage est devenue illusoire.
Jusqu’à présent, le consommateur qui souhaitait éviter ces batailles judiciaires pouvait s’adresser, en dehors des tribunaux, à la Commission de Conciliation Construction pour les litiges techniques et au Service de médiation pour le consommateur pour les litiges juridiques.
Compte tenu des nombreux échos négatifs concernant le secteur de la construction et de l’efficacité limitée de ces voies extrajudiciaires, le gouvernement fédéral a déposé un nouveau projet de loi.
Le projet de loi du 23 septembre 2026 (Doc. parl., Chambre, 2025-26, n° 56-1751/001) crée, au sein du Service de médiation pour le consommateur, une chambre pour le secteur de la construction, chargée du règlement extrajudiciaire des litiges de consommation dans ce secteur. Les associations de copropriétaires d’immeubles à usage principalement résidentiel peuvent également la saisir. Les litiges entre entreprises, par exemple entre l’entrepreneur principal et un sous-traitant ou avec un maître de l’ouvrage professionnel, en sont exclus.
Les entrepreneurs, architectes et promoteurs immobiliers sont légalement tenus de participer à la procédure, sous peine de sanction. Le consommateur conserve en revanche le droit de saisir le juge à tout moment. La procédure dure 90 jours calendaires au maximum. Moyennant l’accord des parties, le Service de médiation pour le consommateur peut désigner un expert, qui établit un rapport technique contraignant. Les frais de ce rapport sont supportés par moitié par chacune des parties. La loi entrerait en vigueur le 1er janvier 2027.
Le principe du guichet unique bénéficie d’un large soutien, y compris au sein du secteur de la construction lui-même. Embuild plaide encore pour un seuil financier minimal et pour une contribution qui ne serait due que si la plainte s’avère fondée. Une procédure rapide, accessible et à participation obligatoire constitue en soi, à nos yeux, une amélioration. Toutefois, tant qu’un expert ne peut être désigné qu’avec l’accord des deux parties, un entrepreneur récalcitrant pourra toujours vider la procédure de sa substance.
Malgré les bonnes intentions du gouvernement, force est de constater qu’un service de médiation n’intervient qu’une fois que les choses ont déjà mal tourné sur le chantier.
Notre pratique quotidienne nous enseigne qu’il faut miser bien davantage sur la protection et les garanties avant le début des travaux, plutôt que de tenter d’y remédier a posteriori.
À quoi bon, en effet, créer une chambre pour le secteur de la construction lorsque l’entrepreneur ou le promoteur est déjà en faillite, ou a disparu sans laisser d’adresse (le plus souvent sous des cieux plus cléments) avec les acomptes perçus en poche ?
Une protection préventive du maître de l’ouvrage existe déjà aujourd’hui dans la « vieille » loi Breyne du 9 juillet 1971, mais celle-ci s’applique principalement aux immeubles à construire destinés à l’habitation. Pour la rénovation de bâtiments existants, les mécanismes de protection qu’elle prévoit sont extrêmement limités.
Nous avons toujours estimé que ces mécanismes de protection doivent impérativement être étendus.
La réalité immobilière actuelle est en effet que l’on rénove davantage que l’on ne construit de logements neufs. En outre, la réglementation énergétique a fait considérablement grimper le coût des rénovations. Le « libre » choix qu’avait autrefois la jeune famille de rénover progressivement, à sa guise et au gré de son budget, est aujourd’hui devenu quasi impossible.
Indépendamment de la chambre pour le secteur de la construction, l’accord de gouvernement 2025-2029 entend répondre à cette réalité par une initiative distincte. Il prévoit un régime légal de protection, qui couvre également les projets « casco » et les grands projets de rénovation. Dans ce cadre, le ministre souhaite notamment reprendre l’acompte de 5 % prévu par la loi Breyne.
Même sur ce point, nous oserions plaider pour davantage de courage politique afin d’étendre encore cette protection : qu’il s’agisse d’une commande de châssis de 15 000 euros ou d’une rénovation complète de 200 000 euros, chaque euro compte pour les ménages d’aujourd’hui.
La Bouwunie se montre aujourd’hui réticente à l’égard de l’intention du gouvernement fédéral d’étendre la protection de la loi Breyne aux rénovations. Forts de notre pratique, nous ne partageons pas cette vision.
Une bonne protection du consommateur ne doit pas se faire au détriment de l’entrepreneur ou du promoteur. Bien au contraire : nous sommes convaincus qu’à long terme, elle profite précisément à l’entrepreneur ou au promoteur disposé à offrir de telles garanties.
Les consommateurs auront en effet tendance à choisir ces entrepreneurs et promoteurs, même si cela coûte un peu plus cher. Ceux qui, peu scrupuleux, refusent d’offrir de telles garanties (heureusement une minorité) seront inexorablement écartés. Le nombre de litiges pourrait ainsi diminuer sensiblement.
En résumé : la chambre pour le secteur de la construction est une initiative louable, mais elle n’apporte pas de réponse satisfaisante à l’absence de protection avant le début des travaux. Le régime annoncé séparément pour les rénovations constitue en revanche un premier pas dans la bonne direction. En attendant, un contrat soigneusement rédigé et un conseil juridique en temps utile demeurent la meilleure protection, tant pour le maître de l’ouvrage que pour l’entrepreneur ou le promoteur de bonne foi.
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