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Imaginez : vous achetez un appartement sur plan. Le hall d'entrée, l'ascenseur et la cage d'escalier sont déjà entièrement en ordre et utilisés quotidiennement. Votre propre appartement, en revanche, n'est pas encore achevé, voire pas encore habitable. Et pourtant, un courrier du syndic arrive déjà dans votre boîte aux lettres : votre contribution aux charges communes. Ne pourriez-vous pas tout simplement refuser cette facture, vous demandez-vous ? Après tout, vous n'y habitez même pas encore.
Il s'agit d'une situation qui suscite régulièrement des discussions dans les projets de construction neuve et qui a également été soumise au juge de paix de Bruges. Dans son jugement du 20 février 2025, il a dû trancher : à partir de quel moment un acquéreur est-il précisément tenu de contribuer aux charges communes ?
La réponse commence par un principe qui figure déjà dans le Code civil : chaque copropriétaire contribue aux charges à proportion de sa quote-part. Cette obligation est attachée au droit de propriété lui-même, et non au fait qu'une personne utilise effectivement son appartement ou y habite.
Lors d'un achat sur plan, vous devenez d'ailleurs propriétaire plus rapidement que vous ne le pensez peut-être : le terrain devient votre propriété dès la passation de l'acte notarié, et le bâtiment lui-même s'y ajoute progressivement au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Juridiquement, vous êtes donc souvent déjà propriétaire, bien avant que le dernier carrelage ne soit posé.
Dans un arrêt du 12 septembre 2021, la Cour de cassation avait déjà mis les points sur les i : les charges communes commencent à courir à partir de la réception provisoire des parties communes, car c'est à partir de ce moment que ces parties peuvent être utilisées conformément à leur destination. Quelques petits défauts n'y changent rien et les parties privatives ne doivent certainement pas être entièrement achevées à cette fin.
C'est précisément ce raisonnement qu'a suivi le juge de paix de Bruges. Trois conditions suffisent à faire naître l'obligation de contribution : l'acquéreur doit être propriétaire, les parties communes doivent avoir fait l'objet d'une réception provisoire, et elles doivent être utilisables conformément à leur destination. Le fait que l'acquéreur puisse ou non déjà habiter son appartement n'a alors plus d'importance.
Pour qui achète un appartement sur plan, il est donc utile de le savoir : la facture des charges communes peut arriver avant même que la clé de votre porte d'entrée ne soit entre vos mains.
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