"Waarom al gemeenschappelijke lasten betalen als mijn appartement nog niet afgewerkt is?"

Yulia Schkilnyak

Tijl Delrue

Bijdrageplicht in de gemeenschappelijke lasten bij nieuwbouw: vanaf wanneer moet u betalen?

Stel: u koopt een appartement op plan. De inkomhal, de lift en de traphal zijn al helemaal in orde en dagelijks in gebruik. Uw eigen appartement daarentegen is nog niet af, of misschien zelfs nog niet bewoonbaar. Toch valt er al een brief van de syndicus in de bus: uw bijdrage in de gemeenschappelijke kosten. Kunt u die factuur dan niet gewoon weigeren, denkt u? U woont er tenslotte nog niet eens.

Het is een situatie die in nieuwbouwprojecten geregeld voor discussie zorgt en die ook voor de vrederechter in Brugge kwam. In zijn vonnis van 20 februari 2025 moest hij de knoop doorhakken: vanaf welk moment is een koper nu precies verplicht om mee te betalen aan de gemeenschappelijke lasten?

Het antwoord begint bij een principe dat al in het Burgerlijk Wetboek staat: elke mede-eigenaar draagt bij in de lasten, in verhouding tot zijn aandeel. Die verplichting hangt vast aan het eigendomsrecht zelf, niet aan het feit of iemand zijn appartement ook effectief gebruikt of erin woont.

Bij een aankoop op plan wordt u trouwens sneller eigenaar dan u misschien denkt: de grond wordt uw eigendom zodra de notariële akte wordt verleden en het gebouw zelf groeit er geleidelijk bij naarmate de werken vorderen. Juridisch bent u dus vaak al eigenaar, lang voordat de laatste tegel gelegd is.

Het Hof van Cassatie zette in een arrest van 12 september 2021 al de puntjes op de i: de gemeenschappelijke lasten beginnen te lopen vanaf de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, want vanaf dan kunnen die delen gebruikt worden waarvoor ze bedoeld zijn. Een paar kleine gebreken veranderen daar niets aan en de privatieve delen moeten daarvoor zeker niet volledig afgewerkt zijn.

Precies die redenering volgde ook de vrederechter in Brugge. Drie voorwaarden zijn voldoende om de bijdrageplicht te doen ontstaan: de koper moet eigenaar zijn, de gemeenschappelijke delen moeten voorlopig opgeleverd zijn, en ze moeten bruikbaar zijn volgens hun bestemming. Of de koper zelf al in zijn appartement kan wonen, doet er dan niet meer toe.

Voor wie een appartement op plan koopt, is dit dus goed om te weten: de rekening van de gemeenschappelijke kosten kan binnenvallen nog voor de sleutel van uw eigen voordeur in uw handen ligt.