- nl
- fr
Een aannemer die na het voorschot niet meer opdaagt, een factuur met kosten die nooit werden afgesproken, gebreken die niet worden hersteld: wie bouwt of verbouwt, kan er vroeg of laat mee te maken krijgen.
Volgens cijfers van de Consumentenombudsdienst werden in 2025 maar liefst 1.565 dossiers geregistreerd over onderhoud en herstellingen aan woningen. Dat zijn er gemiddeld meer dan vier per dag. De bouw in het algemeen behoort tot de tien sectoren met de meeste geschillen bij die dienst.
Met een nieuwe bouwkamer binnen de Consumentenombudsdienst wil de federale regering bouwgeschillen sneller en laagdrempeliger beslechten, maar echte bescherming van de bouwheer begint al vóór de werken starten.
Te vaak eindigen die geschillen in een stortvloed aan dagvaardingen, gerechtelijke expertises en jarenlange procedures die voor de consument zowel financieel als persoonlijk een zware dobber zijn. En zelfs bij een positief resultaat op het einde van de rit bestaat de kans dat de aannemer of promotor intussen failliet is en van recuperatie van de schade geen sprake meer is.
Als alternatief voor die procedureslagen kon de consument tot nu toe buiten de rechtbank om terecht bij de Verzoeningscommissie Bouw voor technische geschillen en bij de Consumentenombudsdienst voor juridische geschillen.
Gezien de vele negatieve berichten over de bouwsector en de beperkte doeltreffendheid van die buitengerechtelijke kanalen, legde de federale regering een nieuw wetsontwerp op tafel.
Het wetsontwerp van 23 september 2026 (Parl.St. Kamer 2025-26, nr. 56-1751/001) richt binnen de Consumentenombudsdienst een gespecialiseerde kamer op voor consumentengeschillen in de bouwsector, met het oog op een minnelijke regeling. Ook verenigingen van mede-eigenaars van hoofdzakelijk residentiële gebouwen kunnen er aankloppen. Geschillen tussen ondernemingen onderling, bijvoorbeeld tussen hoofdaannemer en onderaannemer of met een professionele bouwheer, vallen erbuiten.
Aannemers, architecten en promotoren zijn verplicht mee te werken. Wie weigert, riskeert een sanctie. De consument kan daarentegen op elk moment naar de rechter stappen. De procedure duurt maximaal 90 dagen, en met akkoord van beide partijen kan een deskundige worden aangesteld, die een bindend technisch verslag opmaakt, op kosten van de partijen, elk voor de helft. De wet zou op 1 januari 2027 in werking treden.
Het principe van één loket wordt breed gedragen, ook door de bouwsector zelf. Embuild vraagt nog een financiële ondergrens en een bijdrage die pas verschuldigd is wanneer de klacht gegrond blijkt. Wij zien in een snelle, laagdrempelige procedure met verplichte deelname op zich een verbetering. Maar zolang een deskundige enkel kan worden aangesteld wanneer beide partijen daarmee instemmen, kan een onwillige aannemer de procedure nog altijd uithollen.
Ondanks de goede intenties van de regering kunnen we er niet omheen dat een ombudsdienst slechts ingrijpt wanneer het al is misgelopen op de werf.
Onze ervaring uit de dagelijkse praktijk leert dat er veel meer moet worden ingezet op bescherming en garanties vóór de werken starten, in plaats van achteraf te remediëren.
Welke zin heeft het immers om een bouwkamer in het leven te roepen wanneer de aannemer of promotor reeds failliet is, dan wel met de noorderzon (of in de meeste gevallen de zuiderzon) is verdwenen met de geïnde voorschotten op zak?
Een preventieve bescherming van de bouwheer bestaat vandaag al in de ‘oude’ Wet Breyne van 9 juli 1971, maar die geldt in hoofdzaak voor nieuw op te richten gebouwen die ‘bewoonbaar’ dienen te zijn. Voor renovaties van bestaande gebouwen zijn de hierin opgenomen beschermingsmechanismen uiterst beperkt.
Wij zijn steeds van oordeel geweest dat die beschermingsmechanismen absoluut moeten worden uitgebreid.
De vastgoedrealiteit vandaag is immers dat er meer wordt gerenoveerd dan er nieuwbouwwoningen worden gebouwd. Bovendien heeft de energetische regelgeving de renovatiekost fors de hoogte in gejaagd. De vroegere ‘vrije’ keuze van het jonge gezin om stapsgewijs, naar eigen inzichten en naargelang het budget te renoveren, is vandaag quasi onmogelijk geworden.
Los van de bouwkamer tracht het regeerakkoord 2025-2029 daaraan tegemoet te komen met een afzonderlijk initiatief: het voorziet in een wettelijke beschermingsregeling, ook voor casco- en grote renovatieprojecten, waarvoor de minister onder meer het voorschot van 5% uit de Wet Breyne wil overnemen.
Maar zelfs daar zouden wij durven pleiten voor meer politieke moed om de bescherming nog verder door te trekken, want of het nu gaat om een bestelling van ramen voor 15.000 euro, dan wel een totale verbouwing van 200.000 euro: voor de gezinnen vandaag maakt iedere euro een verschil.
De Bouwunie staat vandaag weigerachtig tegenover de intenties van de federale regering om de bescherming van de Wet Breyne uit te breiden tot renovaties, een visie die wij vanuit de praktijk niet delen.
Een goede consumentenbescherming hoeft niet ten koste te gaan van de aannemer of promotor. Integendeel: wij zijn ervan overtuigd dat ze op lange termijn net in het voordeel speelt van de aannemer of promotor die zulke garanties wil geven.
Op die manier gaan consumenten immers, ook als dat iets meer kost, eerder voor hen kiezen, en vallen de malafide aannemers en promotoren die dat niet willen (gelukkig een minderheid) onverbiddelijk uit de boot. Dat kan het aantal geschillen gevoelig doen dalen.
Samengevat: een bouwkamer is een nobel initiatief, maar biedt geen afdoend antwoord op het gebrek aan bescherming vóór de werken starten. De afzonderlijk aangekondigde regeling voor renovaties is wel een eerste stap in de goede richting. Tot die er is, blijven een goed opgesteld contract en tijdig juridisch advies de beste bescherming, zowel voor de bouwheer als voor de bonafide aannemer of promotor.
Sterk in vastgoed-